|
Art. 1.-
Afectación. Todo
propietario de edificio construido o en construcción o de terreno
destinado a construir en él un edificio, que se proponga adjudicarlo o
enajenarlo a título oneroso por el régimen de propiedad horizontal,
debe hacer constar, en escritura pública, su declaración de voluntad
de afectar el inmueble a la subdivisión y transferencia del dominio de
unidades por tal régimen.
Art. 2.- Constancia de la
escritura. En la escritura a que se refiere el artículo anterior
se dejará constancia de:
a) Estado de ocupación del inmueble.
b) Inexistencia de deudas por impuestos, tasas o contribuciones de
cualquier índole a la fecha de su otorgamiento.
c) Si la transferencia de unidades queda condicionada a la
enajenación, en un plazo cierto, de un número determinado de ellas;
dicho plazo no podrá exceder de un año ni el número de unidades ser
superior al 50%.
d) Cumplimiento de los recaudos a que se refiere el art. 3 de esta
ley.
Art. 3.- Escritura de
afectación: recaudos. Al otorgarse la escritura de afectación, el
propietario del inmueble debe entregar al escribano la siguiente
documentación que se agregará a aquélla:
a) Copia íntegra certificada del título de dominio con constancia del
escribano de haberlo tenido a la vista.
b) Plano de mensura debidamente aprobado.
c) Copia del plano del proyecto de la obra, con la constancia de su
aprobación por la autoridad competente.
d) Proyecto de plano de subdivisión firmado por profesional con título
habilitante.
e) Proyecto de reglamento de copropiedad y administración. Asimismo se
agregarán certificados expedidos por el Registro de la Propiedad
Inmueble y oficina catastral correspondiente en su caso, de los cuales
resulten las condiciones de dominio del inmueble, sus restricciones,
así como que éste y su propietario no están afectados por mediadas
cautelares. La existencia de obligaciones garantizadas con derecho
real de hipoteca, no impedirá la afectación, si el propietario
acredita documentadamente en el mismo acto, que están cumplidas las
obligaciones exigibles emergentes de la hipoteca.
Art. 4.- Anotación en el
Registro. La escritura de afectación se anotará en el Registro de
la Propiedad Inmueble, y éste hará constar esa circunstancia en los
certificados que expida.
Efectos. La anotación inhibe al propietario para disponer del
inmueble o para gravarlo en forma distinta a la prevista en la
presente ley, salvo los casos de retracción o desafectación a que se
refieren los arts. 6 y 7.
Enajenación del inmueble. La enajenación total o parcial del
inmueble a terceros no afectará los derechos de los adquirentes de
unidades cuyos contratos estén registrados en la forma prevista en el
art. 12.
Art. 5.- Testimonio de la
escritura de afectación. El adquirente puede solicitar al
escribano, a costa del propietario, copia simple autenticada de la
escritura de afectación, con certificación de la existencia de los
elementos mencionados en el art. 3.
Art. 6.- Retracción de la
afectación. La desafectación procederá en el supuesto previsto en
el inc. c del art. 2, cuando no se hubiere cumplido la condición. En
tal caso, el propietario podrá retractar la afectación mediante
declaración que constará en escritura pública, otorgada dentro de los
10 días de expirado el plazo establecido en la escritura de
afectación, ante el mismo registro notarial, la que será anotada en el
Registro de la Propiedad Inmueble.
A dicha escritura el escribano interviniente agregará certificado
expedido por el Registro de la Propiedad Inmueble del que resulte que
no existen contratos registrados, o de que su número no alcanza al
mínimo previsto, también dejará constancia, en su caso, que han sido
restituidas a los adquirentes las sumas entregadas como señas o
anticipos, con más un interés igual al fijado por el Banco de la
Nación Argentina para las operaciones normales de descuento.
Art. 7.- Desafectación.- El
propietario también puede solicitar judicialmente la desafectación, si
acredita sumariamente que:
a) Transcurridos 6 meses de registrada la afectación no ha enajenado
unidades.
b) Transcurrido el lapso mencionado en el inciso anterior, ha
rescindido o resuelto la totalidad de los contratos registrados.
c) Transcurrido un año de registrada la afectación, la obra no llegó a
iniciarse o ha quedado paralizada sin posibilidad de reanudarla,
siempre que medie justa causa.
En los supuestos de los incs. B y c deberá asimismo acreditar que está
debidamente asegurada la restitución a los adquirentes de todo lo que
hubieren pagado por cualquier concepto, con más un interés igual al
fijado por el Banco de la Nación Argentina para las operaciones
normales de descuento.
Art. 8.- Publicidad de la
afectación. El propietario debe hacer constar la afectación del
inmueble y su registración, número del registro notarial y fecha en
que se efectuó:
a) En un cartel que debe tener permanentemente en el lugar de la obra,
colocado en forma visible.
b) En toda oferta o invitación que se haga a terceros para adquirir
unidades de vivienda a subdividir por el régimen de propiedad
horizontal, por medio de ofrecimientos personales, publicaciones
periodísticas, transmisiones radiotelefónicas, de televisión,
proyecciones cinematográficas, colocación de afiches, letreros o
carteles, programas, circulares, comunicaciones impresas o cualquier
otro procedimiento de difusión.
c) En los contratos que celebre a los fines de la enajenación o
adjudicación de unidades.
Art. 9.- Condiciones de
publicidad de las ofertas. Queda prohibido, en cualquier forma de
oferta:
a) Anunciar el precio de venta, o parte de él, en forma que induzca a
error, o no indicar el precio total si se menciona una parte.
b) Anunciar en forma incompleta los planes de financiación y plazos de
pago.
c) Ofrecer formas de pago, condiciones o planes de financiación por
terceras personas o instituciones de crédito que no hayan sido
efectivamente convenidos o acordados.
Art. 10.- Deber de exhibición.
El propietario debe tener a disposición de los adquirentes de
unidades:
a) Copias simples autenticadas por el escribano del Registro en que se
otorgó la escritura de afectación, de los elementos enumerados en el
art. 3 y de las escrituras de hipoteca;
b) Lista de las unidades que se hubieran enajenado, y constancia de su
anotación en el Registro de la Propiedad Inmueble.
c) La información relativa al desarrollo material de la obra.
d) La información relativa al pago de los servicios hipotecarios e
impuestos que afecten al inmueble. El comprador tiene el derecho de
exigir la exhibición de los comprobantes respectivos y en el caso de
no hallarse al día aquellos servicios o impuestos puede retener las
sumas que se adeuden y abonar directamente tales gravámenes,
deduciéndolos de su deuda hacia el vendedor.
Art. 11.- Deber de información.
Todas las personas que intervengan en operaciones comprendidas en la
presente ley, están obligadas respecto de terceros a precisar:
a) Carácter en que actúen.
b) Identidad del propietario del inmueble.
c) La existencia de otro vinculado por el contrato a celebrarse, los
poderes que invoque y los instrumentos que lo acrediten.
Art. 12.- Registro de los
contratos. El propietario debe registrar los contratos celebrados
con los adquirentes en el Registro de la Propiedad Inmueble
correspondiente a la jurisdicción del inmueble afectado, poniéndose
nota de ello en el contrato. El adquirente puede, en cualquier tiempo,
registrar el contrato.
Preferencia de los contratos no registrados. Los contratos no
registrados no dan derecho al propietario contra el adquirente, pero
sí a éste contra el enajenante, sin perjuicio de no ser oponibles a
terceros.
La posesión otorgada en virtud de un contrato no registrado es
inoponible a quien ejerza su derecho a consecuencia de un contrato
debidamente registrado.
Art. 13.- Especificaciones de
los instrumentos. Los contratos de enajenación o adjudicación de
unidades deben contener:
a) Los siguientes datos de las partes:
1) Cuando se tratare de personas de existencia visible, su nombre,
domicilio, estado civil, nacionalidad y número de documento de
identidad.
2) Cuando se tratare de personas jurídicas, la razón social o
denominación y el domicilio, acreditándose la existencia de la
entidad, su inscripción en el Registro Público de Comercio cuando
fuere exigible, y la representación de quienes comparecieran por ella.
En cualesquiera de los dos casos cuando se invocare mandato o
representación, debe dejarse constancia del documento que lo pruebe.
b) Datos correspondientes al dominio de lo enajenado, con las
constancias de su inscripción.
c) Constancia de la escritura de afectación, de su anotación y de que
en poder del escribano obra copia simple certificada para el
adquirente.
e) Forma de pago del precio y cuando el saldo adeudado fuere en
cuotas, el número de ellas y si son documentadas total o parcialmente
en pagarés u otros títulos de crédito.
f) Plazo, monto y condiciones de los gravámenes que el propietario
hubiere constituido o se proponga constituir y que afecten al
inmueble.
g) El plazo y condiciones en que se otorgará la posesión.
h) En su caso, la condición prevista en el inc. c del art. 2.
Art. 14.- Redacción de los
contratos. Los contratos serán redactados en forma clara y
fácilmente legible.
Las cláusulas que establezcan limitaciones de responsabilidad,
facultades de rescindir o resolver el contrato sin previa comunicación
o intimación, o suspender su ejecución o la de la obra, o sanciones a
cargo del otro contratante, caducidades, limitaciones a las facultades
de oponer excepciones, cláusulas compromisorias o de prórroga de la
jurisdicción judicial, así como los supuestos previstos en los incs.
f y h del art. 13, sólo tendrán efecto si son
expresamente aceptadas por el adquirente en cláusula especial, firmada
por éste.
Art. 15.- Precio reajustable.
Todo supuesto de precio sometido a reajuste deberá constar en el
contrato como cláusula especial de la que resulten con toda claridad
los criterios aplicables. Es nula toda cláusula que deje librado el
reajuste del precio a la voluntad del propietario, vendedor,
constructor o a terceros vinculados a ellos, aunque actúen en calidad
de árbitros.
Art. 16.- Responsabilidad.
Todos los intervinientes en los contratos a que se refiere esta ley
son solidaria e ilimitadamente responsable por la restitución de las
señas o anticipos recibidos, sin perjuicio de su responsabilidad
penal.
Art. 17.- Cesión del contrato.
La transferencia de los derechos y obligaciones del adquirente de
una unidad a favor de un tercero no libera al cedente respecto de sus
obligaciones para con el propietario, mientras éste no dé su
conformidad y la transferencia haya sido anotada en el Registro de la
Propiedad Inmueble.
La registración de las transferencias podrá ser requerida tanto por el
propietario como por el cedente o el cesionario.
Regirá, en lo pertinente, lo previsto en los párrafos tercero y cuarto
del art. 12.
Art. 18.- Rescisión o
resolución. La resolución o rescisión del contrato debe anotarse
en el Registro de la Propiedad Inmueble. La omisión de dicho acto
importa para el propietario la prohibición de disponer de la unidad.
Art. 19.- Hipoteca del inmueble
afectado. Para gravar con derecho real de hipoteca un inmueble
afectado, el propietario debe suministrar al eventual acreedor
hipotecario:
a) El detalle de los saldos de precio de las unidades vendidas: si la
obra se realiza por administración, el costo a cargo de los
adquirentes de unidades y el estimativo de la parte que faltare
realizar.
b) Nómina de los adquirentes de unidades cuyos contratos se encuentren
anotados en el Registro de la Propiedad Inmueble.
c) Constancia de que los adquirentes están fehacientemente notificados
del propósito de hipotecar el inmueble, del monto y demás modalidades
de la obligación a garantizar.
Estos extremos deben constar en la escritura de constitución del
derecho real de hipoteca.
Art. 20.- Constitución de
hipoteca no prevista en los contratos. La constitución de derecho
real de hipoteca no prevista en los contratos de adjudicación o
enajenación, no puede efectuarse si media oposición de adquirentes
cuyos contratos estén anotados en el Registro de la Propiedad
Inmueble. Sin perjuicio de ello el propietario podrá solicitar
judicialmente autorización para constituir derecho real de hipoteca a
favor de persona determinada si acreditara justa causa.
El juicio tramitará por vía sumarísima.
Art. 21.- Ineficacia. Los
derechos reales constituidos por el propietario de un inmueble
afectado en infracción a lo dispuesto en esta ley son ineficaces e
inoponibles a los adquirentes.
Art. 22.- Créditos
hipotecarios: derechos de los adquirentes. Los adquirentes tienen
derecho a que tanto el propietario como el acreedor hipotecario les
proporcionen información detallada por escrito sobre el cumplimiento
de sus obligaciones recíprocas.
Todo adquirente tiene derecho a abonar directamente al acreedor
hipotecario la parte proporcional que correspondiere a su unidad en
caso de falta de pago por el propietario; en tal supuesto quedará
subrogado de pleno derecho en el lugar, grado y prelación que
correspondía al acreedor hipotecario y hasta la concurrencia de la
suma pagada, la que podrá compensar con la que debiere el propietario.
En caso de ejecución, la misma no comprenderá las unidades cuyos
adquirentes hayan ejercitado el derecho que les otorga el párrafo
anterior.
Art. 23.- Cancelaciones
parciales. Al escriturarse cada unidad, el o los acreedores
hipotecarios están obligados a otorgar cancelaciones parciales de las
hipotecas globales que afecten al inmueble, por el monto que pudiera
corresponder a cada unidad, previo pago de la parte proporcional de la
hipoteca global que corresponda a dicha unidad, quedando ésta liberada
de ese gravamen.
A los efectos de la determinación de las partes proporcionales que
correspondan se tendrán en cuenta los porcentuales establecidos en el
proyecto de subdivisión.
Art. 24.- Ejecución. En
caso de ejecución del inmueble afectado se aplican las siguientes
reglas:
a) Cuando fuere por acreedores hipotecarios, los adquirentes con
contratos debidamente registrados tienen derecho a la adjudicación del
bien si abonan al comprador en remate judicial, una vez aprobado éste
el precio obtenido, y todos los gastos que aquél hubiera efectivamente
abonado, con más un interés igual al fijado por el Banco de la Nación
Argentina para las operaciones normales de descuento.
b) Si fuere por acreedores quirografarios y de no mediar concurso,
los adquirentes con contratos debidamente registrados tienen derecho a
la adjudicación del inmueble si abonan el valor que corresponda al
estado del bien. A estos efectos se practicará tasación especial por
perito.
En ningún caso puede disponerse la venta judicial de inmuebles sin
previa notificación a los adquirentes con contratos registrados.
Art. 25.- Administrador
provisorio. Terminada la construcción y aunque no medie tradición,
el propietario convocará a los adquirentes con contratos debidamente
registrados a una asamblea dentro de los 30 días de concluida aquélla,
a fin de designar administrador provisorio, el que será elegido por
simple mayoría. La mayoría se determinará según los porcentuales
asignados a las respectivas unidades en el proyecto de subdivisión.
Art. 26.- Expensas comunes.
Las expensas comunes se distribuirán de acuerdo con los porcentuales
establecidos en el proyecto de copropiedad y administración.
Art. 27.- Intervención
judicial. A petición de los adquirentes de unidades que
representen, por lo menos, 15% del valor total conforme los
porcentuales, el juez puede, si resultaren graves irregularidades y
previo trámite sumario, designar en la administración de la obra a un
interventor, a fin de controlar y prevenir el menoscabo de los bienes.
Esta resolución será apelable al solo efecto devolutivo.
Art. 28.- Aplicación provisoria
del reglamento de copropiedad. Mientras no se constituya
definitivamente el consorcio, se aplicarán en cuanto sean compatibles,
las disposiciones del proyecto de reglamento de copropiedad y
administración previsto en el art. 3, inc. e.
Art. 29.- Obras por
administración. Cuando la obra se realice por administración,
siendo el costo a cargo de los adquirentes de unidades, serán
aplicables, además de las disposiciones generales de esta ley, las
contenidas en los arts. 15, último párrafo, 31 y 32.
Administrador: funciones. Deberá designarse administrador en la
forma prevista en el art. 25, quien tendrá las obligaciones
establecidas en el art. 10 y deberá llevar la contabilidad de la obra.
Si se hubieren enajenado unidades cuyos porcentuales representen el
50%, el administrador podrá ser removido por mayoría estimada conforme
a dichos porcentuales.
Art. 30.- Obras por
administración: paralización. Si la obra se paralizare durante más
de 6 meses con imposibilidad de continuarse, por causas imputables al
propietario, no estando éste en quiebra o concurso, los adquirentes
pueden solicitar la adjudicación del inmueble en condominio, asumiendo
las obligaciones contraídas por el propietario a los fines de la
ejecución de la obra. La adjudicación se sustanciará por la vía del
proceso sumario.
Art. 31.- Obras por
administración: rescisión del contrato con el constructor. Si por
causa imputable al constructor la obra se paraliza, el administrador
o un número de adquirentes de unidades que representen el 10% del
valor del inmueble pueden promover la rescisión del contrato con
aquél. La decisión se tomará por mayoría absoluta de adquirentes,
calculada sobre el valor total del inmueble, aplicándose al efecto lo
dispuesto en el art. 1204 del Cpodigo Civil.
Art. 32.- Penalidades. Será
reprimido con prisión de un mes a 2 años quien a sabiendas infrinja lo
dispuesto en los arts. 1, 2, 3, 6 última parte, 8, incs. b y
c, 9, 11 y 19.
Al que infrinja, a sabiendas o culposamente, lo dispuesto en los arts.
8, inc. a, y 25, se le impondrá multa de tres mil pesos a diez
mil pesos.
Se impondrá la misma pena de multa a todo aquel que infrinja
culposamente lo dispuesto en los incs. b y c del art. 8.
Art. 33.- Falsedad documental.
Será reprimido con las penas establecidas en el art. 293 del
Código Penal, el que insertare o hiciera insertar en alguno de los
documentos mencionados en los arts. 1, 3, 5 y 19 de esta ley,
declaraciones falsas o hiciera falsamente los mismos, en todo o en
parte, o adulterare uno verdadero.
Art. 34.- Disposiciones de
aplicación transitoria. Hasta tanto los registros de la propiedad
inmueble correspondientes a la jurisdicción de los inmuebles que
quedan sometidos al régimen de la presente ley estén en condiciones de
efectuar la registración a que se refiere el art. 12, lo que no podrá
exceder del 1 de febrero de 1973, los contratos de adquisición que se
celebren serán puestos en conocimiento del escribano a cargo del
registro notarial donde se haya otorgado la escritura de afectación.
En el supuesto del art. 18, la rescisión o resolución debe ser
registrada en el registro notarial interviniente. En el caso del art.
19, inc. b, debe suministrarse nómina de los adquirentes cuyos
contratos se encuentren registrados en el protocolo.
En el caso del art. 24, el privilegio que se confiere lo será respecto
de los adquirentes cuyos contratos estuvieren registrados en el
protocolo.
Si el propietario revoca la designación del escribano efectuada por el
otorgamiento de la escritura de afectación, debe hacer constar la
nueva designación juntamente con la originaria, en todos los elementos
y actos detallados en el presente artículo y notificarla
fehacientemente a los adquirentes cuyos boletos hayan sido
registrados.
Art. 35.- Obligaciones del
escribano. En los casos de aplicación del art. 34, el escribano
está obligado a:
a) Dejar constancia en su protocolo de los contratos de adquisición.
La misma surtirá los efectos que por esta ley se atribuyen a la
registración de los contratos en los registros de la propiedad
inmueble.
b) En el caso del art. 6, último párrafo, el escribano interviniente
dejará constancia fehacientemente de la inexistencia de contratos
registrados o de que su número no alcanza al mínimo previsto.
c) En el caso del art. 10, inc. b, expedir detalle certificado
de las unidades que se hubiesen enajenado y de su inscripción en el
protocolo.
Penalidades. Será reprimido con prisión de un mes o 2 años
quien a sabiendas infrinja lo dispuesto en los incs. a y b
de este artículo.
Art. 36.- Ingreso de los
documentos a los registros. A partir de la fecha en que los
registros de la propiedad inmueble estén en condiciones de cumplir las
funciones atribuidas por esta ley, los escribanos deberán ingresar en
aquellos los contratos que hubieren registrado dentro de los plazos
que se establezcan en las respectivas reglamentaciones.
Art. 37.- Derogación.
Derógase el decr.-ley 9032/63.
Art. 38.- (De forma).
|
